我不知道全国是怎么样，我估计也差不多。反正最近2年南京开发商已经养成了一种非常坏的习惯，就是挖地下室，从城中挖到江北，从江北挖到河西，从别墅挖到洋房，从洋房挖到高层。。。今天我好好给大家介绍一下这到底是怎么回事。

什么是挖地下室

以前的房子，一楼就是一楼，地下就是车库。而如今的很多房子里，一楼不再是一楼，开发商特意在一楼下面又挖了1层，甚至2层，一楼带着负一楼甚至负二楼一起卖。

为什么挖地下室

这主要是为了多赚钱，相当于楼盘的可售面积增加了，那销售额和利润就增加了。当然，消费者也不是傻子，你要是挖100层地下室开发商岂不成世界首富了，所以正常情况下地下室是没人会买的，你挖了也没用。在以前，很少会有带地下室的户型，即便挖了地下室也是免费送给一楼的，因为一楼很不好卖。

而今天，挖地下室的真正目的其实是在限价的大环境下突破限价的手段而已，下面我就好好说一说这个逻辑。

开发商是怎么拿地的

有些朋友认为，开发商拿了地就可以在地盘上随便盖多少层，这是不对的。开发商拿地的时候，政府已经规定好了容积率，即规定好了最大建筑面积，也就是已经规定好了你最多盖多少平米的房子（比如10万平米）。

当然，你可以选择盖1000套，每套100平；也可以选择盖100套，每套1000平；不过你绝对不可以盖100幢摩天大楼，每幢1万套房子，因为超面积了。

所以我们说的楼面价指的就是在规定允许范围内盖满了房子的每平米均价，而不是说楼面价2万/平，你盖100层就变200一平了。。。。

政策的漏洞

但在容积率里面有个漏洞，就是地下室不算入容积率。也就是说如果政府给你规定只能盖10万平米的话，这个只是地上10万平，地下可以随便盖。

在以前，这个“漏洞”是没卵用的，因为没人会去买地下室住，而且盖地下室还要不少成本。。

而今天，这个漏洞被发扬光大了。。。

如今全国都在调控，各个城市都在限价。这就有意思了，4万一平的房子，被强制卖3万。由于地下室是有产权，计入房产证的，所以算均价的时候，地下室也会被计入面积算均价，这意味着，地下室挖得越多，越能够拉低地面房产的均价，越能够提高楼盘销售总价。

我们算一下

很多朋友可能没看明白，我们举例子算一下就知道了。

一幢房子有3层，每层100平，由于限价3万一平，开发商总收益就是300平米*3万=900万。

此时，开发商挖了100平地下室，地下室也按限价3万一平卖，这样开发商收益就是400平米*3万=1200万，多赚300万。

然并卵

因为你这100平地下室是不允许当住宅单卖的，就是单卖也没傻子会买。这种情况下，只能配着一楼去卖，也就是一楼成了地上1层，地下1层，总面积200平的房子。

依然并卵

一楼200平，一半在地下，还要和其他楼层一样，卖3万一平，脑子进水了才会买。。。所以，到了这一步，我们就明白，在以前这种卖地下室的做法是根本行不通的。

可是我们今天遇到了限价

限价的意思就是，4万的房子，被强制卖3万。那就是说，由于套利空间的存在，只要这个房子开盘价在4万之内，就能卖掉。那简单啊。。。刚刚说的房子，地上3层300平改为4万一平，地下室白送。。你看，均价依然是3万一平，但1200万就这么轻轻松松赚回来了。

或者考虑到4万一平可能不好卖的情况下，改为3楼4万元一平，2楼3.5万一平，1楼只要2.25万一平（200平）,这样总价依然是1200万。

从开发商角度算账

有人说，你看他这个一楼才卖2.25万一平，低于限价，所以开发商没赚那么多钱。这是错误的，因为其他的钱被加在了正常楼层之上。

开发商通过挖地下室多赚的利润，与乱七八糟的不同楼层不同价格无关。哪怕你30楼33333元，29楼33331元，10楼22222元这么乱，开发商多赚的利润依然是地下室面积*限价价格，这就是个数学问题，就这么简单。这点你明白了就行了。

作为开发商，他算这个帐是非常容易的。地下室面积*限价价格就是自己多赚的钱，然后再把这笔钱洒在各个楼层之上，雨露均沾即可。

结果就是，大部分楼层都要高出限价几百到几千块，一楼则有个看似很低的单价和实际很高的总价。

地下室对不同物业的影响

我们明白了，挖地下室其实就是把“地下室面积*限价价格”这一块费用加在了正常楼层里，意味总层高越小的房子，价格上受地下室影响越大；也意味挖2层地下室影响比1层大。比如30层楼的房子，挖地下室后，单价上只会涨个1000块。而叠墅由于分摊户数少，挖地下室后，分摊的单价则要上升天了。。

开发商另一个算盘

我们上面说到了，高楼层挖地下室作用是不明显的。比如30层高的楼，以每层4户，每户100平，单价3万计算，则正常销售总价是30*4*100*3万=3.6亿元，而下挖一层地下室400平，也就多了1200万利润，即多了1/30的收入（或者简单理解为多了1层，就是多了1/30）。这也太少了。

但是对叠墅洋房来说，4层叠墅，多挖1层地下室就是多1/4即25%的收益，尤其是叠墅经常会下挖2层地下室，就是多了50%的收益！这就很可观了

那大家就会想了，我全盖叠墅不就好了吗？当然不行，因为叠墅太矮了，容积率用不满。比如我们前面说的，一块地可建面积为10万平米的话，全盖叠墅，就是把小区塞满了也只能盖3万平，这就得不偿失了。

但这是难不倒我们贪得无厌的开发商们，聪明的他们立即想到了一个办法：叠墅与高层混合。也就是说，在一个小区中，先辟出最好的一大块地盘盖尽量多叠墅和洋房，这批房子就是为了吃地下室收益的。剩下的一小块区域盖上非常密集的高层，这批房子是为了填满容积率的。

所以我们看见南京现在很多楼盘都是高层配叠墅洋房的存在，除了产品差异化外，地下室也是很重要的一个因素。

这种高地混合的房子很尴尬，其实买啥都不太好。买高层吧，虽然便宜，但是环境被压制的太厉害了，而且个别小区甚至会对把它和别墅区隔离。买叠墅吧，天天在家被高层围观，整个圈层也不纯粹，价格也是上天却又享不到该有的环境。总之，很坑。

地下室的定价是个技术

一般情况下，开发商定价是这样的，除去顶楼，从高往低越来越便宜。而一楼带地下室的单价则会非常便宜，但总价依然较高。

这里就有一个定价的技术，一楼带地下室（我们称之为底跃）价格越高则越难去化；而价格越低则其他楼层越贵，其他楼层可能会出现一个去化难的情况。

我们以南京楼盘“江与城” 2次开盘为例，江与城给我们生动的上了一课。

江与城挖了2层地下室，则98户型的底跃总面积达到了245平米，其中约150-160平为地下室。他的限价为3万一平，而一跃第一次定价为2万元/平。这个想法很好，为什么这么说呢，我们说了“开发商多赚的利润依然是地下室面积*限价价格”，也就是这一幢里开发商多赚的钱就是160（地下室面积）*3=480万。而底跃总价位245*2=490万。这2个价格是基本一致的。你发现了什么？没错，即便一楼没卖掉，开发商也已经完成了任务，这个一楼卖一套赚一套，毫无压力。

然而他的小算盘打错了。。因为即便如此，开发商也发现自己的底跃贵的根本没人要。。于是最近一次开盘，江与城大幅下调地下室的价格，调整为1.5万元一平。同时也不得不调整之前地下室价格，优惠了近100万元。可以说，这次江与城吃了个鳖，每套底跃亏（少赚）100万。。。

那么对购房者来说，底跃该不该买？如何购买呢？

我之前写过一篇顶跃的文章，给大家介绍了一下顶跃这个产品（改善、刚需都必看！顶层复式（顶跃）那些事，点击阅读），整体上来说顶跃确实有自己独到之处：空中别墅、绝佳地段、楼上无人、私密性佳、超大露台、无敌视野，唯一的缺点就是太大了导致接盘者少。。

底跃与顶跃看上去有很多类似的地方，比如别墅户型，楼上楼下，私家庭院，这样的幻想确实满足了很多朋友的需求，但现实和理想总有一些差距，我们今天就说一下底跃的一些坑。

先说院子

首先从法律上来说，高层小区的院子不是私有财产，是所有业主共同财产，所以与别墅院子不同，高层一楼的院子是不能随意改造的。它只不过是开发商打的擦边球，在没有征得全体业主同意的情况下，把房前空地给你使用了。这就类似于我把你的车借给了老王，那要打官司起来，老王必败无疑。

所以高层的一楼院子往往只会有一些绿植作为围墙圈起来，你自己是不能加围墙更不能搭阳光房的，如果有其他业主较真起来，你的院子就不保了。在南京已经不止一次出现了这样的事情，比如去年河西南招商雍和府因为一楼院子的问题就闹得一塌糊涂，最终以1楼业主失败告终。以及鼓印蘭园也遇到了一样的情况。

其次，从使用上来说，我是真不敢在30层的高楼下的院子里喝茶看报，我头没那么铁。。。更不要说种菜了，我要是楼上业主，谁敢把我家楼下变菜地，还要闻你的大粪味，不好意思，我一盆尿就从楼上给你浇下去。比没素质，谁怕谁?

所以，大家千万不要被院子给忽悠了。叠墅洋房的院子还行，高层算了吧，中看不中用的。

再说地下室

我不知道各位去看样板房的时候有没有关注过，几乎所有的下叠样板房里，都有1-2台除湿机24小时运转。

事实上，由于地下室是靠着土的，也就相当于外墙一直半泡在水里，这种潮湿渗水是一直无法避免的。再加上地下室没有窗户，不透光，不透气，常年阴冷，是非常不适合居住的，这是其一。

其二，很多楼盘由于入户大堂的问题，导致一楼的部分空间会被入户大堂所占据，那么就可能出现一楼只有2个卧室甚至1个卧室的情况，那就意味着偌大的一个底跃，只能放2张床，虽然地下也会规划一个房间，但基本是没法住人的。

其三，键盘哥亲眼见过，仙林某个小区下大雨的时候，地下室给淹了。。。。

其四，就是一楼会普遍存在的问题，比如采光、安全性、私密性、噪音、蚊虫鼠蚁等问题。

这里再插一句，别墅也存在一样的问题。只要你的地下室外墙是和土接触的，就必然会有这样的问题，做防水也没用，这种防水只能做内墙防水，是没用的。所以国外别墅很多都没有地下室，而国内开发商则爱通过挖地下室来坑钱。。。不过别墅一般会用天井来解决一部分采光和通风，效果会好不少。

所以，我们总结一下底跃和顶跃的区别：

一、顶跃每层都可以用，是实实在在的空中别墅。而底跃的地下室几乎难有作用，更不能做卧室，只不过是一楼带储藏室而已。

二、顶跃作为顶层，视野极佳，采光极佳，尤其是露台上非常舒适。而底跃则视野采光均不佳。

三、顶跃楼上没人，非常安静。而底跃不仅楼上有人，还要面对窗外行人的干扰和隐私问题。最可怕的是那种地下室开个小天窗，被外人从上向下看的情况。

四、顶跃露台可以随意使用，产权归自己。而底跃的花园则不可改动，大部分时候只能做个草坪当摆设。

五、底跃的潮湿是永久存在无法解决的问题，顶跃则不存在这样的问题，偶尔的漏水问题也可以用修补解决。

六、安全性上，顶跃也要好太多。

七、还有一点不可忽视的。当你面对一个随时返潮发霉的家的时候，就像法拉利被划了一道，你会后悔的，宁可当初买奥拓。。所爱的家被破坏，这种精神上的伤害持续而痛苦，就像心头上的疙瘩，挥之不去，甚至把地下室给封了的心都有。

说句实话，正常情况下，除了存酒之外，我真不知道底跃有啥优点。。。可能还有一个优点，部分底跃可以从车库直接进家门？？？

底跃价值如何？能不能买？

虽然我不看好底跃，但是脱离价格谈好坏就是耍流氓。我之前在顶跃的文章里说过了，顶跃的合理价格是按小区主力户型面积算全价，多出来的面积算半价。比如小区主力130平，单价4万；顶跃200平，总价应该是130*4+70*2=660万，即单价3.3万元。

与顶跃相比，顶跃是2层都能用，底跃的地下室用处则少了很多，再加上一楼本身就折价。所以我认为底跃的价格应该是2楼单价*一楼面积再略加一点点钱作为储藏室费用，相当于地下室白送。

比如

这个小区均价高楼层楼4万一平，

二楼3.5万一平，

底跃200平，其中一楼120平，负一楼80平，

则底跃的合理价格应该是120（一楼面积）*3.5（二楼单价）=420万，再加个10-20万（储藏室费用）这样吧，总体在430-440左右。其逻辑就是，地下室真的没啥大用，最多算个储藏室价格；加上2楼本身就比1楼要贵，所以用2楼单价来算1楼面积是合理的。

但事实上，底跃的开盘价是不可能这么低的，这么低的话开发商还不如不挖地下室了。。所以绝大部分情况下，新盘底跃不要购买，因为太贵了！

然而中国一直不缺韭菜

底跃作为一个新产品，很多人是不了解的。最主要的是，中国真正买过2次房，略微了解房地产的人只有不到5%， 这些人很容易上了开发商的套，花园+别墅的组合很容易骗到很多房地产新手，在他们花巨资买下之后，等待他们的则是无尽的烦恼。

所以，即便底跃如此，我相信未来也是会有个别人上了套高价买下“底跃别墅”。但是你看了我的文章，就不会进坑了。

总结一下:

今天介绍的是挖地下的原因和逻辑以及底跃问题。地下室会提高购房人实际购房成本和开发商利润，而对买房人来说，非常不建议购买。

而底跃是一个开发商为了坑钱而弄出来的畸形产品，除非打骨折中的骨折，否则不要碰！

最后，我还是要说一句，挖地下室和底跃的存在，让我们看到了开发商贪婪的嘴脸，但又有谁不贪婪呢？开发商给你打折，你会“大义凛然”的说开发商辛苦了，这钱我不要了吗？规则内合法追求利益最大化往往才是市场化、公平化的最有效助推器。之所以造成这种乱象，只能说是我们的规则错了。

几十年了，键盘哥我啥大风大浪，啥妹子没见过啊，唯独没想到有一天会回归粮票，滑天下之大稽。

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