房产企划方案范文第1篇

策划的立足点：任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题———能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。

一、社区市场诉求定位

东南亚风情社区

开启花都人居新时代

新花都、新人居

区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。

个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。

二、活动策划要旨

五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。

*花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。

让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受*花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。

以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。

活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“*花园”书画艺术节）

三、主题广告语

*花园“描绘花都写意人居”

四、活动框架

1、时间：20*年5月1日至7日

2、活动地点：*花园现场及售楼部

3、活动内容

（1）、儿童书法绘画现场表演并比赛----1日

（2）、青少年书法绘画现场表演并比赛---2日

（3）、花都区书法画家现场表演-----------3日

（4）、书画家作品点评、艺术酒会沙龙---3日

（5）、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠

------4日至7日

4、活动组织

主办（楼盘促销现场安排、经费支出）：*花园开发商

（组织书画家参与）：区书画家协会

协办：（组织学生参与）区青少年宫

区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等

策划承办：祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）

媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》

5、促销配合

1）参观样板房、派发宣传资料

2）优惠购房折扣

3）购房赠送书画作品

4）义卖书画作品捐赠青少年宫

6、经费预算

1）、活动组织、策划、资料：--------------------5800元

2）、现场布置：（空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）------------------12000元

3）、礼品及纪念品、奖品------------------20000元

4）、书画家及有关嘉宾、媒体利市-------------16000元

5）、前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻）---------------------10000元

总费用：63800元

五、我公司策划承办优势

1、祥业广告与房地产—--房地产，我们最自信的舞台！

祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地

产的理解高于同行。核心策划设计人员有丰富的房地产专业经验，服务过花都众多品牌楼盘。曾服务楼盘：富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等

2、我们的自办媒体：

《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。

3、我们对房地产客户的工作方式

在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。

房产企划方案范文第2篇

关键词：房地产；纳税企业；政策

中图分类号：F299.233.4；F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）015-000-01

一、房地产建设企业税务筹划的可行性与必要性分析

1.可行性分析

税务筹划对房地产建设企业的重要意义在于它的可行性，所以我们必须从它的可行性出发，研究其存在的问题。

首先，在企业确定筹划方案前，要对建筑成本、预期所得利润及其所需的资金这三个要素进行定性和定量分析，以此为依据做出相应的、风险较小的筹划方案，使得企业的运营在不超出法律规定的合法范围内最大程度的节约运营成本，保证企业税务筹划得以平稳进行；其次，企业进行税务筹划应该从全局出发，建立全局观念，限制于税务筹划之中通常会引发其他费用是增加，从而使税务筹划成本增加，不利于税务筹划的进行，所以为了避免出现以上问题，企业应该遵守成本最佳的原则，提高企业经营水平，利用降低税务成本来提高企业运营的整体效益；最后，企业进行税务筹划需要一个很长的周期，且其中存在着较多的不确定因素，如收益、资金流动等，这对房地产企业执行税务筹划方案有很大的影响，所以在执行税务筹划方案时，需要注重执行的风险以及因周期长而产生的资金价值问题。

2.必要性分析

（1）在房地产的日常运营中，资金流动性较大，所以相应地税务筹划空间较大。在房地产建设过程中有许多的税收项目，其中包括：土地增值税、城市维护建设税以及教育附加税等，这些税收项目不仅税额大，且对企业税收筹划有着重要的影响，贯穿了房地产建设的整个过程。随着税收制度的实施，税务机关对房地产企业税收监控力度越来越大，所以做好税务筹划对房地产企业建设具有实际意义，只有很好税务筹划才能最大限度地降低房地产企业的税负压力，是企业获得更大的效益。

（2）我国针对房地产企业制定的税收政策较多，由此可知房地产行业受我国宏观调控的影响较大，通常情况下，国家为了实现调控目标会根据房地产的大体情况制定更多的法规政策，且制定的法律法规会越来越详细，所以为了应对国家的政策变动，房地产的税务筹划必须跟上国家法规的更新，针对国家最新法律法规做出相应的调整，以增强企业自身的竞争力，在房地产行业中脱颖而出。

二、房地产建设企业税务筹划的一般性方法及发展趋势

1.准备环节的税务筹划

税务筹划是当下最先进的企业管理手段，它从企业的整体出发，根据房地产企业的税务提出降低企业运营成本这一观点，要求企业在进行财务决策时考虑税赋对企业运营的影响，还考虑企业成立的最初条件，包括：注册地、企业性质等企业经营前期情况，从根本上减少企业的税赋。

2.房地产建设企业资金筹划环节的税务筹划

由于房地产企业在运营过程中的所需资金较大，且流动性高，所以企业时常需要进行资金筹集，一般来说，资金筹集要考虑很多因素，比如：筹款成本、企业的还款能力、方案的可行性以及存在的风险等；所以企业必须降低筹资成本，尽可能地平衡债务资本和股权资本，运用合理、科学的方法，合理搭配各资本比例，使筹资成本最低，更好地规避风险。

3.房地产建设企业产业开发环节的税务筹划

由于房地产企业运营过程中涉及众多税收方法，如房地产企业开发费用扣除方法就有两种，这两种方法不仅在计算方面存在差异，在最后的计算结果也是存在着一定的差异的。所以房地产企业要合理的选择税赋计算方法，从而降低房地产企业的税赋压力。

4.房地产建设企业经营销售环节的税务筹划

销售环节是实现房地产最终目标的重要一环，销售环节对税务筹划的主要影响在于企业法人在层次上的设置，房地产企业可以通过建立子公司以及独立核算的企业法人，使用子公司或者独立核算企业法人有着适用于子公司的税收优惠政策的权利转移与房地产企业联系不强的业务，这样就可以通过不同的税收政策把部分的税赋转移出去，减轻房地产企业的税赋。

三、房地产建设企业税务筹划的注意事项

1.国家和地方政策对税务筹划的影响

降低成本是所有企业在经营过程中都需要面对的问题，只有成本得到降低才能提高企业在所属行业的竞争力，尤其是在房地产行业，房地产行业的税收项目较多且涉及金额较大，对当地政府的影响也相应较大，所以在确定税务筹划时需要充分考虑到整个的各个职能部门，这样才能使职能部门的审批权得到充分的运用，除此之外，税务机关的执法能力对房地产行业的税务筹划也有着巨大的影响。

2.兼顾税务筹划的两面性

税务筹划是房地产企业税务的一小部分，但从税务筹划方面降低税赋是不全面的，这只是抓住了企业税务其中的一个关键而已，并不能使企业税务得到最小化，还应该在考虑企业影响因素的情况下，从房地产行业的整体出发，利用全局观使之相结合，使之发挥最大的作用得到更大的效益，这样的税务筹划方案才是最为有效、合理的，反之，只考虑税务筹划一个方面是一个及其不明智的做法。

3.税务筹划方案应有极强的适应性

税务筹划方案的制定应该根据企业自身的情况而量身定做，有非常强的适应性，在房地产这个千变万化的市场上能够使税务筹划充分与税务制度相结合，不局限于现有模式，发掘潜在投资者，让其从企业的注册地、注册金额、投资方式等了解到企业的运营、盈利情况，吸引更多的投资者，也发挥其应有的作用。

四、结语

税务筹划对房地产企业的重要性随着房地产行业的发展，彰显着越来越大的重要性，企业进行税务筹划是必须从企业的实际情况出发，根据企业自身的特性，从企业发展的长期目标出发，找出适合企业发展的税务筹划方案，使企业获得最大的效益。

参考文献：

房产企划方案范文第3篇

1.1合理的增加扣除项目一般来说，影响房地产企业土地增值税的主要因素之一就是增值税的税额与扣除项目金额之间的比率，即增值率是以累进税率进行计算的，也就是说，曾氏率越大，所适用的税率越高，而企业所上缴的税款越多。因此要降低增值率应该采用合理的增加扣除项目，使企业的土地增值税适用于比较低的税率，降低企业的税负。按照我国的税法，房地产企业从转让收入额中扣除项目的主要部分有一下几种：第一，支付取得土地使用权的费用；第二，房地产企业的开发费用以及开发成本；第三，与企业转让房地产使用权有关的税金；第四，其他国际规定的应扣除项目，这部分应扣除项目主要是指从事房地产开发业务的纳税人可以按照取得土地使用权所支付的金额以及开发成本的和中加计扣除20%。另外，值得注意的是，房地产开发企业除了必要的利息费用之外，期间费用的扣除不应该按照实际发生的金额进行扣除，而是按照企业支付土地使用权的金额以及开发费用的综合的5%进行扣除。在企业制定税收筹划的过程中，纳税人可以将这部分期间费用转入房地产企业的直接成本中，一旦在税收筹划之后转移，就被认为是偷税行为，因此一定要进行事前筹划。房地产企业员工的工资、办公费用、招待费用以及相关的福利费用都属于期间费用，这部分在计算土地增值税时可以全部扣除，这也为房地产企业提供了一个降低税收的机会。

1.2合理利用国家税收优惠政策根据我国《土地增值税暂行条例》中的规定，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税，一旦超过，就应该按照规定进行扣除。另外，税法还规定，对于房地产企业的纳税人既是建造普通住宅的有实际进行房地产开发的，就应该分别核算增值税额，对于不分别进行计算的，其建造普通住宅的纳税人不适用于免税的规定，因此合理利用国家的税收优惠政策可以降低房地产企业自身的税负，根据自身的经营状况制定合理的税收筹划。

1.3合理利用土地增值税的征税范围在我国的房地产企业土地增值税的税收筹划中对于土地增值税的征税范围的规定十分重要，首先，土地增值税的课税对象是对具有土地使用权以及其他地上建筑物的转让行为进行合理的征税，根据税法的规定，可以将房地产企业发生的装修费用计入开发成本中，并予以合理的扣除；其次，房地产企业土地增值税的征税范围不包括转让土地使用权以及房产产权的行为；最后，房地产企业土地增值税是对国有土地使用权以及地上建筑物及附着物进行转让的行为，我国的房地产企业在进行土地增值税的税收筹划时可以根据以上三点进行合理的规划。总而言之，以上三种房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法应该根据企业自身的实际经营情况进行，在不违反国家税法的相关规定的前提下，灵活的利用房地产企业土地增值税的税收筹划为企业减轻税收成本，以实现房地产企业利润的最大化目标。

2.房地产企业土地增值税税收筹划的案例分析

案例描述：A企业使一家房地产开发企业，2014年6月出售一栋普通住宅，面积总为110000平方米，支付土地出让金5000万元，开发成本12000万元，利息支出2000万元，根据国家规定，城市建设税率为7%，教育税附加征收率为3%，营业税税率为5%，印花税税率为0.05%，当地政府部门对房地产开发费用所允许扣除的比例为10%，试问房地产企业应该怎样制定销售方案，才能保证税收筹划方案最合理？两方案的所得税税前利润差额为7493.225-6538.7＝954.525（万元）从上述两种方案可以看出，虽然方案2降低了销售价格，但是免征了土地增值税，一定程度上降低了税收成本，使企业的利润额增加了954.525万元。

3.结束语

房产企划方案范文第4篇

为加快城市提质步伐，建设现代宜居城市，根据国家有关法律法规的规定，结合我市实际，现就促进房地产业提质升级提出以下意见：

一、加强房地产市场宏观调控

（一）加强房地产业发展规划和计划管理。根据城市总体规划、土地利用总体规划科学编制房地产业“十二五”发展规划及年度发展计划，并将其纳入我市国民经济和社会发展规划。

（二）建立和完善住房供应和保障体系。积极发展普通商品房，加快建设廉租住房，严格规范经济适用住房，适当建设安置性住房与公共租赁房，不断满足人民群众住房需求，促进社会经济又好又快发展。

（三）坚持房地产业发展的基本原则。实行政府调控与市场调节、改善民生与促进经济发展、旧城改造与新区建设、开发建设与环境保护相结合。

（四）严格控制和规范私人建房。城市规划区内农村村民建房，实行统一规划、合理布局，统一在居民点建设；市中心城区严禁私人建房，经鉴定确系危及人身安全的危旧房屋，纳入城市提质改造和土地储备计划，由市人民政府收购后拆除；因建设征地需要征收的房屋，按照市政府办《关于印发市中心城区集体土地房屋拆迁安置房（居民区）统一建设管理办法的通知》的规定实行集中统一安置。

严禁无资质开发和在集体土地上从事房地产开发经营活动。

（五）建立健全房地产市场领导小组成员单位联席会议制度和房地产信息制度。房地产市场领导小组成员单位每月5日前应将上月房地产市场相关数据报送领导小组办公室。领导小组每季度召开一次会议，分析房地产市场状况，研究有针对性的调控措施，房地产市场动态信息，引导房地产市场平稳健康发展。

二、提升房地产项目建设水平

（一）鼓励成片规模化开发。按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，合理确定房地产开发项目的规模，鼓励成片开发。建设项目用地应符合经批准的控制性详细规划。对于建设项目用地面积小于3000平方米的，不能批准单独建设，国土资源、规划部门不得办理土地出让和规划报建审批手续，应纳入成片统一开发范围。确无法调整合并的，其土地用于城市绿化或其他公益事业建设。

（二）优化项目设计方案。开发建设项目的规划设计和建筑设计方案应向社会公开招标。临街建筑和标志性建筑应根据项目位置，结合城市风貌规划进行形象设计；标志性建筑物夜间景观亮化工程应纳入设计方案，并同步建设。规划部门组织设计方案评审时，应当邀请发改、住房和城乡建设、房地产、国土资源、城管、环保、消防等部门参与。经评审通过的设计方案不得擅自修改；确需修改的，由规划行政主管部门组织重新评审。设计方案评审结果应当向社会公示。

（三）开发项目建筑设计方案必须符合国家有关建筑设计和节能、环保的强制性规范。城市主干道临街面不得设置开放式阳台，不得管网、空调等设备。临湖、临河开发项目，要做到不推山、不填水，切实保护生态环境。住宅小区的建筑设计，应包含燃气、太阳能、给排水等管线和排油烟的专用管道设计。新城区严格实行雨水、污水分流，污水排放必须接入城市排污管网。

（四）加强住宅开发项目配套建设的监管。凡新建（含改、扩建）的住宅小区，应当按经批准的控制性详规和其他相关规定配套建设物业、社区办公用房和教育、文化、体育、环保、卫生、消防、电信等设施，并与主体工程同步设计、同步建设、同期交付使用。否则，规划部门不得办理规划手续，住房和城乡建设部门不得办理施工许可和进行工程竣工验收，房地产部门不得办理房屋权属初始登记。

（五）推广精装房。引导和鼓励房地产开发企业采取住宅一次装修到位或菜单式装修模式新建商品房。

（六）实行商品住房“一户一验收”。商品住宅工程在综合验收前，建设单位应组织施工和监理单位进行分户验收，已选定物业公司的，物业公司应参与分户验收。分户验收合格的，出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》；分户验收不合格的，建设单位不得申请单位工程竣工验收。

房地产开发项目竣工后，由市政务服务中心组织住房和城乡建设、国土资源、规划、房地产、城管、园林、消防、人防、环保等部门对照规划审批许可内容，对项目进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收，以及验收不合格的，不得交付使用。

商品住宅在交房时，开发商必须向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。

三、加强房地产开发经营企业及其从业人员管理和培育

（一）严格房地产市场准入制度。从事房地产业经营活动必须取得相应的企业资质，从事房地产营销、策划、中介、工程建设和服务的人员必须持有相应资格证书。凡不具备开发企业资质的，国土资源、规划部门不得为其办理开发项目土地出让、规划审批手续；企业持有相应资格证人数不符合法律法规规定的，房地产部门不得为其颁发相关资质证书。

（二）加强房地产企业动态管理。完善房地产企业信用档案，实时记录和公示企业信誉情况，并将其作为资质定级、晋级、年检的重要依据。房地产应及时督促企业整改不良行为，整改不到位的，注销其资质。

（三）培育房地产企业品牌。通过体制、机制和管理创新，培育和壮大房地产企业。鼓励房地产企业通过整合、兼并、入股等形式进行联合重组，逐步淘汰竞争力不强、规模效益低下的房地产企业，促进房地产企业提质升级。

（四）提升人员素质。房地产部门应会同人力资源和社会保障部门制订房地产行业从业人员和进城务工人员培训计划，明确年度培训任务，建立培训基地，确保培训质量；严格实行房地产从业人员持证上岗制度，建立健全房地产企业从业人员信用档案，不断提高房地产从业人员的整体素质。

（五）切实维护企业合法权益。依法支持房地产企业正常经营活动，及时依法处理群众投诉，严禁强行摊派和“索、拿、卡、要”。

四、提高物业管理水平

（一）全面推行专业化物业服务。住宅小区、党政机关及企事业单位用房应全面推行专业化物业服务，扩大专业化物业服务覆盖面，任何单位不得聘用无资格证书人员从事物业管理服务。选聘物业服务企业，应严格依法采取公开招标或协议招标的方式进行。

（二）充分发挥社区在物业管理中的监督、指导作用。物业管理纳入社区工作范畴，社区居委会应加强对辖区内住宅小区业主委员会和物业服务企业的监督、检查，指导其搞好住宅小区的精神文明建设、计划生育、社会治安综合治理、公共安全等方面的工作。房地产部门在指导成立业主委员会和办理物业服务企业资质定级、晋级、变更手续及日常考核时，应当听取社区居委会意见；加强与社区居委会的协作，调处物业管理服务纠纷，共同做好物业管理工作，为居民创造安全、舒适的居住环境。

（三）保证物业和社区居委会办公用房。开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案时，同时进行审定。物业管理方案应当明确物业管理用房和全方位电子监控设备建设内容，超过10万平方米的住宅开发项目应当同时明确社区工作用房。

（四）严格执行有偿物业服务制度。物业服务企业应当利用电子监控设备加强对服务小区全方位、全天候的监管，服务费应严格按照约定的收费标准收取，确需调整标准的，应按法定程序进行。业主应及时、足额缴纳服务费，业主委员会应当督促业主履行缴费义务。

（五）严格室内装饰装修管理。业主装修房屋，其装修方案必须先经房地产装饰装修管理机构批准。严禁不按装修方案施工或破坏房屋结构行为，确保房屋使用安全。

五、优化市场服务监管体系

（一）规范房地产项目报建、收费服务。严格落实一站式报建、一票式收费制度，推行一票式收取销售环节税费制度。

（二）严格执行房地产项目建设公示制和服务责任制。房地产开发企业应当按要求制作房地产开发项目公示牌，并在项目建设现场公示。房地产开发项目立项后，相关部门应对项目的建设、销售、交付进行全方位监管和服务。

（三）建立行政执法联合查处机制。房地产单一违法行为，由相关职能部门查处；涉及多个部门的，由市政府分管副市长和副秘书长组织规划、住房和城乡建设、国土资源、房地产、工商、区政府（管委会）等部门单位联合查处，形成打击合力，坚决遏制房地产违法违规行为。

（四）规范房地产开发项目资本金、预售款和维修资金管理。项目资本金、预售款和维修资金必须严格按规定标准缴存，任何单位和个人不得侵占和挪用。

（五）加强商品房销售和价格管理。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预售款性质的费用等形式变相预售商品房。办理预售许可时，要如实申报销售价格。已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

加强房地产交易指导价的编制工作，杜绝房地产转让、抵押等价格不实现象，规范房地产交易秩序。房地产部门要加强对商品房预售合同网上备案的管理和商品房预售款的监管，逐步推行二手房交易网上备案和二手房交易资金监管制度。

房产企划方案范文第5篇

关键词：土地增值税;纳税筹划;对策建议

一、引言

纳税筹划有着长久的历史，西方发达国家对于纳税筹划有着较为深入的研究。目前对于纳税筹划的概念并不统一，一般认为纳税筹划是在法律法规允许的范围内，通过合理的手段，对纳税主体的经营活动进行税收方面的事先安排，最终达到少缴或者不缴税的目的，从而降低企业整体税负。纳税筹划的主要特点包括合法性、事先性和风险性。土地增值税的筹划可以从纳税人身份、纳税时间、税率选择等方面进行。

二、土地增值税的筹划方式

（一）税率选择方面的筹划

我国的税法对于土地增值税的税率有着明确的规定，该税的起征点为增值率20%以上，分为四档，不同的增值率对应着不同的税率，最低的税率为30%，具体的税率及企业的实际税负水平统计如表1所示。

通过表1可以看出，企业的实际税负与土地增值值率呈现正相关的关系，即增值率越高，企业的实际税负越大，可以通过控制增值率的方式来进行税率筹划，对于增值率低于20%的，将免征土地增值税。尤其是一些企业商品房的增值率刚刚超出20%的，可以通过筹划的方式来免交土地增值税。但是，并不是为了免缴土地增值税而刻意把增值率控制在20%以内，这一做法带来的减税效益要远远低于企业的整体收益。可以通过对收入进行分拆的方式，控制增值率，即把一些收入从整个房地产中分离，如把房屋的一些设施进行分离，分开确认收入，从而减少房屋转让的收入，降低转让房地产的增值额。此外，可以在成本方面进行筹划，对一些税法允许抵扣的支出，通过合法的手段，扩大成本的支出，降低整体的增值额，以达到降低税负的目的。

（二）税收优惠方面的筹划

在土地增值税方面，有一些免税的优惠条款，企业可以通过合理利用这些条款，达到免税的目的。税法规定，房地产开发企业以入股方式进行投资的免征土地增值税，具体包括以房地产作价入股进行投资或者联营的，在转让房产的过程中，投资方免征土地增值税。这一条款对于有计划进行投资的房地产企业来说可以适当利用，和直接销售商品房再以现金的方式来投资入股相比，企业的税负大大降低。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对于捐赠有着免税的规定，可以通过我国境内的非营利组织、国家机关单位等，将房屋的产权或者土地使用权赠与民政、教育及其他社会福利事业等，在税法的规定中，这不需要缴纳土地增值税。虽然捐赠不能带来直接的经济利益，但是企业的社会效益有时候要大于一定的直接经济利益，企业可以通过这一方式，提升社会美誉度，和当地政府搞好关系。

需要注意的是，每个地区对于土地增值税的优惠政策有所区别，在进行土地增值税筹划时，要明确当地的优惠政策，从多个方面对税收优惠政策加以利用，以期获得最大的税负减免。房地产企业在行业调整的情况下，需要积极地进行纳税筹划，降低企业的税负水平。总之，企业可以通过税法的优惠政策来进行相关的筹划，最终达到降低税负或者不缴税的目的。

（三）纳税时间方面的筹划

延迟纳税是纳税筹划的重要组成部分，表面上延迟纳税无法为企业带来直接的税负减免，但是可以为企业带来间接的利益。在通货膨胀较为严重的情况下，企业可以获得可观的时间价值。一方面，延迟纳税可以为企业提供短期的流动资金，降低企业的短期筹资成本;另一方面，企业可以在使用资金期间获取时间价值，即一段时间后对税款进行折现，明显地小于现在的价值。因此，企业要尽可能地延迟缴纳土地增值税。我国税法对于企业延迟纳税有着明确的规定，对于客观原因无法按时核算或者缴纳税款的，获得相关部门的批准后，可以在一定时间后在缴纳税款。

此外，纳税时间的筹划可以通过预缴的方式进行，在《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的第七条中，对于预缴土地增值税有明确的规定。对于建造的普通标准住宅，按照0.5%～1%计征土地增值税;对建造的普通住宅，按收入的1%～2%计征土地增值税;对建造的营业用房、写字楼、度假村、别墅等，按收入的2%～4%计征土地增值税。如果企业预计当年的土地增值率大于前一年，可以考虑按照上一年的营业额进行土地增值税的预缴，差额在年底补缴，这就等于房地产开发企业获得了差额一年的免费使用权。由于房地产企业缴纳的税款金额较大，如果企业通过纳税筹划能够从中获得一年的使用权，等于是一笔无息贷款，对于企业资金周转十分有利，同时还获取了其中的货币时间价值。因此，在进行土地增值税清算时，要活用政策，通过合法的手段，适当地延迟纳税，尽可能地获取应纳税额中的时间价值。

三、土地增值税筹划案例分析

（一）控制增值率方面的纳税筹划案例

某房地产开发企业在2014年8月商品房的销售额为1.5亿元，其中普通住宅销售额为1亿元，别墅销售额为0.5亿元。按照税法的要求，可以进行抵扣的全部金额为1.1亿元，其中普通住宅可以抵扣的金额为0.8亿元，别墅可抵扣的金额为0.3亿元，试对该房地产开发企业进行纳税筹划。

从该案例可以看出，筹划的关键在于别墅是否分开进行土地增值税计算。

如果不分开核算，则整个开发项目的增值率为■×100%=36%，适用的土地增值税税率为30%，则企业应缴纳的土地增值税金额为（1.5-1.1）×30%=0.12亿元。

如果把普通住宅和别墅分开核算，则计算如下。

普通住宅的增值率为■×100%=25%，大于20%的增值率，因此使用30%的土地增值税税率，应缴纳的土地增值税为（1-0.8）×30%=0.06亿元。

别墅的增值额为■×100%=67%，适用的土地增值税税率为40%，应缴纳的土地增值税为（0.5-0.3）40%-0.3×0.35%=0.065亿元，则房地产开发企业合计需要缴纳的土地增值税为0.06+0.065=0.125亿元，通过与合并计算对比，可以看出房地产开发企业采用合并计算能够降低税负，减少50万的土地增值税金额。

该案例还可以通过控制土地增值率来进行筹划，进一步降低企业的应纳税额。首先，把普通住宅的增值额控制在20%以内，可扣除的金额为x，则■×100%≤20%，得出x=0.8333亿元，即只要房地产开发项目中的成本增加330万元，便可以到达减免税的目的，减少了企业600万元应缴纳的土地增值税金额。企业可以考虑在某些环节增加企业的成本支出，在合法的范围内，把成本提高330万元，将为企业带来600万元的税收减免。

（二）购房送装修的纳税筹划案例

某家房地产企业为了尽快回收资金，推出“购房送装修”的促销方式，以此来吸引购房者。该房地产公司目前销售的总面积为7.8万平方米，该项目的其他扣除总金额为1.5亿元，其他成本费用支出为1.7亿元，该地普通住宅销售标价格不超过2.6万/平米，目前有三项销售方案可供选择。

方案一：公司按照3000/平米的价格销售毛坯房，送精装修，进装修的费用为400/平米，该公司共计花费3120万元装修费用。

方案二：公司直接建成精装修的房屋，按照3000/平米的价格直接销售。

方案三：公司按照2600/平米的销售，装修费用由该公司的关联物业公司单独收取，然后按照同样的价格销售。此外，房地产公司还在开发成本中增加700万的投资，多兴建商品房的基础设施。

分别对三个方案的纳税情况进行分析。

1. 方案一

应缴纳营业税为78000×0.3×5%=1170万元，城建税及教育费附加为1170×（3%+7%）=117万元。

应缴纳的土地增值税计算：增值额为23400-15000-1170-117-3120=3993万元;土地增值税金额为3993×30%=1197.9万元。

企业的净利润为23400-17000-1170-117-3120-1197.9=795.1万元，企业所得税金额795.1×25%=198.8万元。

该房地产公司合计需要缴纳的税款为117+1170+1197.9+198.82683.7万元。

2. 方案二

土地增值税的增值额为23400-15000-1170-117-3120×（1+20%）=3369万元。

应缴纳土地增值税为3369×30%=1010.7万元。

应缴纳的企业所得税为（23400-17000-1170-117-1010.7-3120）×25%=245.6万元。

企业共需缴纳税款为117+1170+1010.7+245.6=2543.3万元。

3. 方案三

公司增加投资，可以在计算土地增值税时享受税收优惠，加计扣除投资金额的20%，则该方案实际的增值额为20280-（15000+1014+101.4+700+700×20%）=3324.6万元，增值率为■100%=19.61%，小于20%的增值率，因此免交土地增值税。

该房地产公司实现净利润：20280-17000-700-1014-101.4万元，应缴纳的企业所得税为1464.6×25%=366.2万元。

公司一共需要缴纳的税款为1481.6万元。

通过这三个方案的比较可以看出，采用方案三能够最大限度地降低企业的应纳税额。该方案不仅可以降低企业的应纳税额，还可以提升商品房的价值，能更加有效地吸引购房者。

四、结语

通过两个房地产企业的纳税筹划案例可以看出，合理的纳税筹划可以有效降低企业的税负，增加企业的效益。土地增值税的纳税筹划要和其他纳税筹划相结合，如营业税、所得税等，从企业的整体出发来降低税负。每个地区的税收优惠政策有所差异，在利用税收优惠政策时，要结合实际情况，最大限度地利用政策，提升企业的经济效益。

参考文献：

[1]伍唯佳.土地增值税筹划的几个实用方法[J].财会月刊（上?财富），2014（01）.

[2]胡亚元.论房地产开发企业土地增值税的筹划[J].财经界，2010（12）.