21世纪经济报道记者 孔海丽 北京报道
“适时调整优化房地产政策”，一线城市站出来了。
7月29日晚间，北京市住建委官方公众号“安居北京”发布消息称，将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。
7月30日中午，深圳市住建局发表消息称，将会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。
紧接着，广州市住建委也表示，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。
一线城市的表态，是对中央要求以及行业主管部门指导意见的贯彻落实。
7月24日，中共中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。7月27日据新华社报道，住建部部长倪虹近日在企业座谈会上表示“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。
目前在住房消费领域仍保留着限制性政策的城市，包括四个一线城市在内，大约有十来个。其中尤以一线城市的政策最为严格，即使是近几年在楼市大幅走弱的背景下，其调控也几乎未有松动。
以北京为例，北京房地产调控核心政策其实包括“限购、限贷、限商、限售、限价、限公”，其严苛程度为业界公认，“六限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。业内普遍认为，如果一线城市能够作出调整优化的动作，其他强二线城市大概率也会跟进。
一线城市的房地产市场有一定的特殊性，即使是调整优化，也是循序渐进，稳中求进。按照中央的要求，如果这些城市调整优化房地产政策，哪些方面可能性最大或者说最先突破？
降首付比、降利率
住建部部长倪虹的讲话指出了可以尽快调整优化的方向。
第一是，降低购买首套住房首付比例和贷款利率。这主要是针对刚性需求的政策调整。
今年6月20日，5年期LPR下调10个基点至4.2%。根据央行的规定，首套房利率下限可再下调20个基点，即可到4.0%。有些三四线城市的利率下限已经调到了4%以下。
无论是首套房还是二套房，一线城市仍然是利率最高的城市。
比如，目前北京市首套房的利率普遍在4.75%-4.85%，二套房利率普遍在5.25%-5.35%。上海的利率低一些，但首套房也普遍在4.55%。
据贝壳研究院监测，7月份百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，其中，二线及以下能级城市的首套房贷利率已经低至3.88%。
与百城首套房主流房贷利率3.9%相比，一线城市的房贷利率仍有很大的调整空间，而这对减轻购房者成本、支持住房刚性需求，将有直接的推动作用。
“认房不认贷”
第二是，落实个人住房贷款“认房不用认贷”。这主要是针对改善性需求的政策调整。
仍保留住房消费限制性政策的城市，大多是“认房又认贷”，一线城市尤其严格。
所谓认房又认贷，是指购房有过贷款记录，再次购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套房。而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费，都要高于首套房，这明显拉高了换房群体的首付门槛。
北京就是执行“认房又认贷”的城市，二套房的个人住房商业贷款最低首付比例，普通住宅一般为60%-70%，非普通住宅为80%，房贷利率在5.25%-5.35%；若调整为“认房不用认贷”，则其首付比例为35%，房贷利率可降至4.75%-4.85%。
以北京一套650万的改善住房（非普通住宅）为例，在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万。且在卖掉首套房后，首付缺口还有70万，且大概率不排除首套房还有未还完的房贷。另从贷款利息看，不同认定标准下房贷利率也有所差异，以北京当前利率水平计，100万商贷，贷款25年，等额本息还款方式，“认房又认贷”政策下贷款利息多付约9万。
上海也是“认房又认贷”，二套房首付比例一般为50%-70%，房贷利率5.25%；若调整为“认房不用认贷”，则其首付比例为35%，房贷利率可降至4.55%。
两相对比，成本相差甚大。中原地产首席分析师张大伟即表示，严格的“认房又认贷”政策对改善性住房需求造成“误伤”，制约了合理住房需求的释放。
“未来，随着更多核心城市降低首付和落实认房不认贷政策，将进一步畅通换房链条，促进房地产市场良性循环。”贝壳研究院分析师指出，一方面，改善客群换房会增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，将促进二手房新房的良性循环。进一步，新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地产市场和行业的良性循环。
调整“非普通住宅”标准
调整优化房地产政策，中央的指导原则仍然是因城施策，而由于降低购买首套住房首付比例和贷款利率、落实个人住房贷款“认房不用认贷”，涉及到地方政府与金融主管部门地方分支机构的协商问题，所以北京市住建委表态称“同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作”。
记者在采访中还了解到，地产从业人员和不少消费者都呼吁尽快调整普通住宅标准。因为普通住宅与非普通住宅，首付成数、贷款利率与税费，都会有较大的区别，根据实际情况调整普通住宅标准，可以有效降低购房者的成本。
比如，上海的普通住宅标准是，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。如果严格执行这个标准，就没有多少房子属于“普通住宅”，哪怕房子本身是目前市场鄙视链最底端的“老破小”。
而北京市现行的普通住宅标准还是2014年制定的，除了住宅小区建筑容积率高于1.0、单套建筑面积低于140平方米以外，还有一套价格机制：五环内普通住宅标准为单价不超过3.96万元/平方米或总价不超过468万元；五环六环之间普通住宅标准为单价不超过3.168万元/平方米或总价不超过374.4万元；六环外普通住宅标准为单价不超过2.376万元/平方米或总价不超过280.8万元。以上这些标准已经远远跟不上当下市场的实际情况，绝大多数房屋，哪怕是老破小，也超过了这个标准线。
最近在北京东五环外物色两居室的刘辉即受困于此，他看中的普通商品房小区两居室面积多为100平方米左右，售价均高于600万元。作为改善群体，从首套老破小置换过去，刘辉至少要付出80%的首付（即480万元），这实在是一笔巨大的开支。
不少人都有着和刘辉一样的困扰。修改非普通住宅标准线，对于购房群体尤其是改善性住房需求来说，可以实打实地降低购房门槛和购房成本。
结合实际灵活探索
倪虹说到的第三个方面，改善性住房换购税费减免，则主要是落实，而不涉及调整优化。
2022年9月，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。业内分析人士表示，这项税收政策是一种限时优惠，今年底到期后会不会延期，需要看楼市运行实际情况。
关于北京房地产调控政策的优化方向，也有观点呼吁调整对商办住房的严格限制。
2017年，北京商住房迎来“最严限购”，规定“商业、办公类项目限购，新建、在售项目禁止向个人出售，商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款”。随后，“商住房”成交量大幅下降，至今仍然维持了成交冷淡、价格处于谷底的状态。
商办住房业主呼吁一定程度上恢复商办住房的流动性，但据业内分析人士预计可能性并不高，政策调整应该主要还是围绕“更好满足居民刚性和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展”来展开。
此外，去年11月以来，地产界、经济学界和部分消费者群体对限购、限价、限售的调整优化呼声也比较高。但一线城市仍一直在维持，少数强二线城市也是继续限购。
据业内分析人士预计，一线城市全面取消限购不太现实。比如，假如没有社保纳税条件，所有外地人都可以在北京买房，那北京的住房供应是绝对无法满足的。而在部分区域设置一定前提进行试点，优化限购政策，不失为谨慎的做法。
今年4月，北京房山区一度传出根据职住平衡的实际情况可能调整限购政策的消息，但目前没有进一步动作。
北京市等一线城市提出“大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求”，其政策调整优化的范围，探索和改革的力度有多大，是社会普遍关注的下一步。
